【不動産】本承認が出ました｜埼玉県築8年木造アパート 9,180万円・フルローン（前編）

うれしい報告ができます！！

某銀行（アパートローン）から本承認をいただきました。引き渡しは5月末の予定です。

2020年に戸建てを購入して以来、実に6年近くのブランク。長かったようで、振り返れば「機を待っていた」という感じが正直なところです。

■ 物件概要

エリア ：埼玉県某市

価格 ：9,180万円

利回り ：現況満室 6.7%

築年数・躯体 ：築8年・木造

間取り・戸数 ：1K × 8戸

融資条件 ：フルローン・金利2.45%・期間32年

年間手残り ：110万円〜120万円（目安）

■ なぜこの物件を買ったのか

数字だけ見れば、正直、大したことはありません。

利回り6.7%というのは、不動産投資界隈で声高に語られる「高利回り」とは程遠いです。地方の築古物件を探せば、10%超の利回りも普通にある時代です。

それでも買った理由は、大きく3つあります。

① エリアへの解像度が誰よりも高い

このエリアは、学生時代に住んでいました。社会人になってからも5年間住みました。そして今も、大学の指導者として毎週このエリアに通っています。

住んでいる人の生活感、駅周辺の雰囲気、商業施設の充実度、学生と社会人の比率。

そういったものが肌感覚でわかっている場所で買う、というのは、数字で測れない強みだと思っています。知らない土地で高利回りを追いかけるより、よく知った土地で堅く運営する。初手としては良いかなと「納得」できたので購入に踏み切りました。

② 融資：フルローン

自己資金を抑えながら買えた、ということの意味は大きいです。

不動産は自己資金との戦いです。いかに手出しなく買い続けることができるか。

今回の物件は、諸費用分の手出しはありますが、それ以外の頭金はありませんので手元の現金を温存しながらキャッシュフローだけが積み上がっていく構図になります。

まさにFXのフロー収入をストック資産に変換していく「FLOW to STOCK」です！

③ 不動産賃貸業者としての「入場料」

これは感覚的な話になりますが、不動産賃貸業を本格的にやっていくには、一定の実績の積み上げがとても必要です。

物件を持っている大家と、これから持とうとしている人では、融資交渉において全く話が変わってきます。

実際、昨年は信用金庫さんへ融資打診をしましたが、「現在、物件を保有していない」という理由で融資NGとなっていました。

どれだけ収入や資産があっても、不動産賃貸業としての実績ゼロという事実は、金融機関にとって大きなマイナスになるのだと痛感した経験です。

今回の物件は、その「入場料」のつもりで購入しています。

■ 数字の現実

【金利：2.45%、融資期間：32年、フルローン】

での月次キャッシュフローをざっくり確認しておきます。

・年間家賃収入（満室）：約615万円（9,180万円 × 6.7%）

・ローン返済 ：月約31万円 → 年約372万円

・諸経費（管理費・修繕積立・固定資産税等）：年約120万円前後と想定

・年間手残り目安 ：110万円〜120万円

これ以外に仲介手数料等が物件価格×7％ほどとなりますので、およそ650万円程度の手出しをして毎年110万円〜120万円の収入を得られる計算です。

■ 6年ぶりの購入を振り返って

2020年の戸建て購入後、ずっとFXを軸にフロー収入を積み上げてきました。

その間に不動産市場を観察し続けて、「これだ」と思える一手をようやく打てました。

もっと早く購入できたら、その間にも残債は減っていましたが、その分はこれから取り返していきたいと思います！！！

5月末の引き渡しがとても楽しみです。

引き渡し後に、また報告します！

不動産 #アパート投資 #埼玉 #フルローン #本承認 #FLOW to STOCK